텅 비었던 빌딩마다 빽빽…서울에 빈 사무실이 사라졌다

서울지역 오피스 임대 시장이 심상치 않다. 2022년 1분기 서울 주요 권역 오피스 평균 공실률은 3.5%로, 약 10년 만에 가장 낮았다. 이는 이른바 자연공실률보다 낮다.
자연공실률이란 쉽게 말하면 이론적으로 가능한 최저 공실률이다. 현실에서는 쉽지 않은 현상인데 통상 부동산 업계에서는 5%를 자연공실률로 본다. 실제로 이사하려면 빈집이 있어야 들고 날 수 있듯이, 자연공실률보다 낮은 공실률은 상대적으로 임차인이 이사할 공간을 찾기가 매우 어렵다는 뜻이다.
강남권역은 2019년 1분기부터 이미 자연공실률 이하로 떨어졌다. 빈 사무실이 아예 없는 셈이다. 코로나19 사태로 수혜를 입은 IT(정보기술) 기업 중심으로 강남권역 임차수요가 증가하고 있기때문이다.
통상 오피스 임대차는 5년 단위로 계약한다. 여의도권역은 가장 빠르게 공실이 감소하고 있다. 올 1분기엔 공실률이 3.1%로 뚝 떨어졌다. 금융사 사무실 확장에 HMM·녹십자·바이엘 등 비 금융업종 이전 수요 증가가 겹치면서 공실률이 빠르게 하락하고 있다.

도심권역은 지난 10년간 신규 오피스 공급이 가장 많았다. 올 1분기 공실률은 6.4%로, 전 분기 대비 2.2% 낮아졌다. 최근 도심권역 공실률 하락 속도 역시 예사롭지 않다. 도심 재개발에 따른 신규 오피스 공급이 많지 않은 데다 2025년까지 대형 오피스 공급을 기대하기 어려워 공실이 빠르게 사라지고 있다.
코로나 팬데믹 안정화 이후 기업 근무환경 개선과 사무실 복귀 증가, 거점 오피스 확대 등으로 사무실 수요는 증가하고 있다. 반면 신규 오피스는 공급 부족이 이어지고 있다.