한국 6개 연기금이 맨해튼서 1억5천만불을 말아먹은 이유는?

제2차 세계대전 참전 용사를 위한 임대용 아파트로 총 1만1232가구 규모다. 한국 6개 연기금은 이 곳에 약 1억5천만달러의 지분투자를 감행했다. 낡은 임대아파트를 리모델링 하고, 이후에 임대료를 올려 증가한 자산가치를 매각하여 수익을 거두겠다는 계획이 있었다.

한국의 연기금들은 미국 뉴욕시에는 임대 수요가 풍부하고, 재개발 수익도 기대할 만한 상황이었다. 

특히, 이 투자를 주도한 세계적인 부동산 개발업체 티시먼스파이어와 세계 최대 자산 운용사 블랙록은 이미 다수의 성공적인 부동산 개발과 프로젝트 관리 운영의 경험이 풍부한 것도 투자를 이끈 요인 중 하나다.

한국 연기금들이 투자하기 전 캘리포니아주 공무원연금 등 여러 미국 주정부 연금들의 지분 참여가 확정됐었다는 소식도 전해졌다. 

한국 연기금들 입장에선 안정적인 투자라고 생각할 만한 상황이었고, 투자심의위원회 통과도 수월했다. 그런데 불과 3년만에 한국 6개 연기금은 투자금을 모두 날려 버렸다. 한국 연기금 투자 역사에서 보기 드문 참사가 벌어진 것이다. 도대체 어떤 일이 벌어진 것일까. 

한국 연기금이 투자한 맨해튼 임대아파트의 경우 1만1232가구 중 61%가 규제 임대료 적용 대상이었다. 2001년 이후 연간 5.5%의 가구가 규제 임대료에서 시장 임대료로 전환됐는데, 티시먼스파이어와 블랙록은 이 비율을 더 높일 수 있다고 판단했다.

하지만, 한국 6개 연기금이 투자를 할 때쯤 임대아파트 단지의 임차인 4명이 약 3000세대를 대표해 티시머스파이어와 블랙록을 상대로 ‘임대료 인상의 부당함’의 소송을 제기했다. 

임대인이 패소할 경우, 임대아파트의 규제 임대료가 시장 임대료로 전환하는 것이 불가능해지고, 이미 시장임대료를 적용함으로써 초과로 수령한 임대료 약 2억 달러까지도 승소한 임차인에게 반환해야 하는 위험이 존재하고 있었다.

더 큰 문제는 합자회사 지분투자자들은 패소에 따른 자산가치 손해로 변제 우선 순위에서 가장 후순위이기 때문에 회수 가능한 금액과 그 시기조차 가늠하기 어렵다는 점이다. 우려는 결국 현실이 됐다. 2009년 10월 임대인은 항소심에서 패소해 세금 혜택이 만료되는 2020년까지 규제임대료의 시장임대료 전환이 불가능하게 됐고, 항소심 판결에 따른 투자 부동산 자산가치 하락으로 한국 6개 연기금은 초유의 투자금 전액 손실을 경험하게 됐다.

한국 6개 연기금의 투자 총액은 1억5천5백만달러, 지분율은 8.2%였다. 

정리하면 한국 연기금의 뉴욕 투자 실패의 가장 이유는 현지 부동산 관련 법률을 제대로 파악하지 못했던 것이다. 즉, 세제 혜택과 시장 임대료로 전환하는 두가지 혜택을 한꺼번에 받을 수 없는데 이 내용을 제대로 파악하지 못했다. 

또 당시 오바마 행정부에서 상위법 규정(가장 최근에 시행된 법안을 포함)을 보다 엄격하게 해석하는 방향으로 기조가 바뀐 것도 한국 연기금들이 유례 없는 투자 실패를 겪게 된 원인이라고 볼 수 있다.

(이 글은 조정근 서경대 교수가 조선일보에 기고한 내용을 내용한 것입니다)