미국 2월 주택판매량 14.5% 급증, 집값 바닥론…하락률 0.2% 불과

최근 워싱턴포스트가 미국 집값의 반등 가능성을 보도했다. 근거는 미국부동산중개인협회의 2월 주택거래량 통계이다. 2월 판매량은 1월에 비해 14.5% 증가했다. 2020 년 7 월 이후 가장 큰 월간 증가율을 기록했다. 한적하던 모델하우스에 사람들이 붐비기 시작했다고 미 언론들은 전한다.

미국은 기준금리를 급격히 올리면서 모기지(주택담보대출)금리가 2.8%에서 작년 말 7%대까지 치솟았다. 금리 폭등으로 주택거래량이 급감하면서 집값 폭락 우려가 나왔다. 

금리 폭등 진원지인 미국의 집값 하락폭은 다른 나라에 비하면 미미한 수준이다. 미국부동산중개인협회가 발표한 2월 미국 기존 주택 중위 가격은 36만3000달러로 1년 전보다 0.2% 하락하는데 그쳤다. 지역별로는 주택 가격이 비싼 서부(-5.6%)와 북동부(-4.5%)지역이 하락을 주도했다. 그러나 남부(+2.7%)와 중서부(+5% )는 여전히 1년 전에 비해 가격이 높았다. 금리인상이 본격화하면서 일부 전문가들은 2008년 리먼쇼크처럼 집값 버블이 붕괴할 것이라는 비관론을 펼쳤다.

2월 거래량 반등의 이유는 뭘까. 작년 말 7%대로 치솟은 모기지 금리가 6%대로 하락했다. 미국부동산중개인협회의 한 관계자는 “소비자들이 모기지 금리 하락을 기회로 보고 있다”면서 “주택 가격이 하락하고 일자리가 늘어나는 지역에서 판매량이 더 많이 증가했다”고 말했다.

금리 폭등에도 미국 집값 하락률이 예상보다 낮은 이유는 뭘까. 그 비밀은 모기지(주택담보대출)에 있다. 미국은 모기지의 90%이상이 30년 고정금리 상품이다. 금리가 치솟으면서 주택구매 수요는 줄지만, 기존 주택 소유자의 원리금 상환부담은 변동이 없다. 이자상환 부담이 늘어나면서 신규 주택수요 자체는 크게 줄어들지만 다른 나라와 달리, 급매물이 쏟아지지 않는 이유이다.

집값이 폭락한 한국, 스웨덴, 뉴질랜드, 호주 등은 모기지가 대부분 변동금리이거나 2~5년 고정금리이다. 금리가 치솟으면 이자 부담이 늘어난 집주인들이 급매물을 내놓으면서 집값이 폭락하는 구조이다.

더군다나 미국은 가계부채 비율도 낮다. BIS(국제결제은행)의가계부채 통계에 따르면 한국은 GDP대비 가계부채비율이 105.3%이다. 미국은 76%이다. 미국은 리먼쇼크 직전에 101%까지 치솟았다. 한국의 경우, 전세가격이 급락하면서 집값 하락을 부추기고 있지만, 미국은 주택 임대료가 여전히 상승세이다.리먼쇼크로 집값 폭락을 경험한 건설사들이 주택건설에 소극적이었다.

작년과 올해 집값 폭등기에도 인력부족, 자재난, 토지 부족 등으로 충분한 주택 공급이 이뤄지지 않았다. 지난 10년간 400만~600만가구 정도 덜 공급됐다. 지난 1월 실업률이 53년 만의 최저치인 3.4%를 기록하는 등 미국 경제가 여전히 좋다는 점도 미국 집값이 유지되는 이유이다.

 

미국의 집값이 추가 하락할 것이라는 전망도 있다. 최근 댈러스 연방준비은행은 보고서를 통해 “2~3년간 집값이 소득에 비해 너무 가파르게 올랐기 때문에 집값 하락은 불가피하다”고 밝혔다.