금리인상 속 아파트 가치 14% 급락…핵폭탄급 충격 우려

 

한동안 미국 부동산 투자의 '효자'로 여겨졌던 아파트 등 다가구 건물이 금리 인상 등으로 인해 상업 부동산 시장에서 골칫거리로 떠오르고 있다고 월스트리트저널이 보도했다.

신문은 지난해 갑작스러운 부채 관련 비용 급증으로 인해 미국 전역의 많은 다가구 건물 소유주가 궤멸될 위기에 처했다고 우려했다.
미국 아파트 건물의 가치는 작년 7월부터 올해 6월까지 1년 동안 14% 하락했다. 그 직전 1년 동안 25% 급등했다가 추락한 것이다.

그간 임대형 아파트는 코로나19 팬데믹, 원격근무, 전자상거래 등으로 직격탄을 맞은 사무실이나 상가와 달리 공실률이 낮았다.
투자 위험도가 낮았고 임대료는 꾸준히 상승하는 등 수익 전망도 장밋빛이었다.

이에 따라 투자자들은 임대료 인상으로 큰 이익을 거둘 수 있다는 기대 속에 많은 빚을 져가며 아파트 임대 시장으로 몰렸다.
다가구 건물 모기지 규모는 지난 10년 동안 두 배 이상 급증해 약 2조달러로 커졌다.
이는 사무실 관련 부채의 거의 두 배 규모다.

통계에 따르면 올해와 2027년 사이에 만기가 도래하는 다가구 건물 모기지 규모는 9천807억달러에 달한다.
아파트 관련 대출의 대부분은 장기 고정금리 모기지 형태이지만 신규 대출에는 높아진 금리가 반영되는 데다 팬데믹을 거치며 단기 변동금리로 대출받은 이들도 많아 투자자의 이자 부담이 많이 늘어난 상황이다.
특히 아파트는 상업용 건물보다 높은 금리에 더 취약한 것으로 평가받는다.

인플레이션과 보험료 인상 등으로 건물 운영비는 증가했고, 지역은행에서 대출할 수 있는 길은 좁아진 것으로 알려졌다. 덩달아 부동산 가치도 떨어졌다.

이에 대해 부동산 금융 전문가인 피터 스토로프는 아파트 임대인들이 핵폭탄급 시나리오에 직면한 상황이라고 우려했다..
실제로 LA, 휴스턴, 샌프란시스코의 다가구 건물 소유주들은 이미 수천채의 아파트에 대한 채무를 이행하지 못한 것으로 알려졌다.