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모든 투자는 때를 잘 만나야 하는데, 부동산은 특히 한국이나 미국이나 투자 시기가 중요하다.
부동산 시장이 끝물에 접어들었음을 알 수 있는 네 가지 현상은 다음과 같다.
① 대부분의 투자자가 부동산에 열광할 때
부동산 시장에서는 너도나도 부동산에 매달릴 때 거품이 형성된다.
부동산은 누구나 열광할 때 투자 수익률이 낮다. 열풍이 부는 시점은 이미 가격이 높아져 수익률이 떨어지는 시점이다. 이런 정점의 시간이 지나면 거품이 터지는 시기가 온다.
한국의 부동산 시장은 2014~2017년 분양 가구수, 청약경쟁률, 계약률 등이 고공행진했다. 2018년에는 서울과 지방 양극화가 심화하고 있지만 고공행진은 마찬가지다. 이는 바로 시장의 끝물이 다가왔다는 뜻이 될 수 있다.
② 정부 부동산 규제가 정점일 때
2018년 부동산 시장은 역대 어느 때보다 강력한 규제가 시행 중이다. 분양권 양도 금지, 재건축 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 금지기간 확대, 주택담보대출 축소 등 최강의 규제가 시행되고 있다. 다주택자 양도소득세 중과도 지난 4월부터 시행됐다. 여기에 올해 공시지가는 10% 이상 올라 재산세도 그만큼 더 내야 한다.
정부는 보유세 강화도 추진하고 있다. 전문가들은 부동산 시장이 ‘규제의 꼭지점’에 왔다고 진단한다.
③ 부동산 세금이 가장 많을 때
부동산 시장도 호황일수록 세금이 늘어난다. 부동산 경기가 정점으로 치닫기 시작하면 공시지가 등이 올라 세율이 오르지 않아도 부동산 보유자의 세금이 늘어난다.
2018년 공시지가가 대폭 오른 상황이어서 서울과 일부 지역은 전년 대비 급증한 재산세 고지서를 받을 것이다. 여기에 공시지가가 올랐으니 종합부동산세도 많이 낼 가능성이 크다. 앞으로 보유세 강화가 이뤄진다면 부동산 세금은 대폭 늘어날 것이고 시장은 침체 국면에 곧바로 진입할 가능성이 높다.
④ 기준 금리가 2~3회 인상된 후
금리는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미친다. 저금리가 지속될수록 유동성이 늘고 돈은 부동산으로 몰린다.집값이 오르는 데 일조하는 것이다. 실제 우리나라는 지난 5년 동안 저금리가 이어지면서 주택 가격도 급등했다.
정부는 지난 5년간 금리를 딱 한번 올렸다. 2018년 들어서도 아직 한국은행은 금리를 인상하지 않았다. 부동산 시장은 금리가 2회 이상 오른 이후 ‘어느 때’가 정점일 가능성이 크다. 3회째 오를 때는 정점에서 내리막길을 타는 순간이 될 가능성이 있다.
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