부동산 시장의 뇌관은 매매시장이 아닌 전세시장

최근 부동산 시장의 뇌관은 매매시장이 아니라 전세시장이라는 말이 있다. KB국민은행 통계에 따르면 1월 말 기준으로 연간 아파트 전세가는 전국 -6.93%, 서울 -9.50%, 경기도 -11.01%, 인천 -10.48%를 기록했다. 특히 서울에서는 송파구가 -15.25%, 성북구가 -14.1%, 강남구가 -11.18% 하락한 것으로 나타났다. 서울 아파트 전세가 낙폭이 매매가 -5.2%보다 2배 가까이 크다.

 

전셋값 급락은 매매가를 끌어내리고, 역전세·깡통전세로 인한 보증금 미반환 사고, 신축 아파트 미입주 대란으로 이어질 수 있다는 점에서 파급력이 크다. 2020년 초반까지만 해도 적정 수준이던 전세가격은 기준 금리 0.5%로 인하와 문재인 정부 시절 임대차 3법 도입을 계기로 폭등했었다. 비정상적으로 치솟았던 전셋값은 고금리와 입주 물량 급증으로 폭락세로 전환하면서 최악의 위기 상황을 예고하고 있다.
전세를 끼고 집을 사들이는 갭투자는 2021년 한해 43% 급증했다. 문재인 정부 때 전세 자금 대출을 확대한 정책도 갭투자 증가에 일조했는데 2021년에 전세 자금 대출 잔액은 170조원에 달한다. 그 당시 젊은 층에서도 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 단지를 대상으로 돈 한 푼 들이지 않고 주택을 매입하는 ‘무갭투자’가 크게 유행했었다. 당시 전세계약이 만료되는 올해부터 2008년 외환위기 때 보다 더 위험한 상황을 맞이할 수 있다.
차학봉 조선일보 부동산 전문기자는 “무갭투자는 전세가나 매매가 둘 중에서 하나만 올라도 해결이 되겠지만, 지금은 IMF 외환위기 이후 처음으로 전셋값, 매매값이 동시에 폭락하는 굉장히 위험한 상황”이라고 말했다.