코로나 팬데믹 이전보다 미국내 집값 평균 46% 이나 급등한 이유는…매물 부족

작년 3월 연방준비제도(연준)가 기준금리를 올리기 시작하자 시장에서는 지난 10년간 꾸준히 오른 집값이 이제는 잡히리라는 예상이 나왔다. 통상 대출 금리가 상승하면 이자 상환 부담이 늘어 주택 매수 수요가 얼어붙고 가격이 하락하기 때문이다. 실제 작년 한 해 미국 기준금리가 4.25%포인트 급등하자 집값 상승세가 주춤했다. 그러나 이런 상황은 오래가지 못했다. 미국 집값을 보여주는 지수인 ‘S&P 케이스실러 전국 주택가격 지수’는 작년 7월부터 반년간 하락한 후 올해 2월부터 다시 반등하기 시작했다.

이런 가격 반등세에는 강한 탄력이 붙어 있어 금리의 위력마저 누르고 있다. 30년 고정금리 모기지(주택담보대출) 이자율이 최근 연 7.18%까지 올랐지만 미국 주택 가격은 지난 6월 기준 팬데믹 이전인 2019년 6월보다 46% 급등한 상태다. 모기지 금리가 연 7%를 웃돌며 고공 행진 중인데도 왜 미국 집값은 계속 오르는 것일까.

전문가들이 꼽는 집값 상승의 가장 큰 원인은 매물 부족이다. 부동산 사이트 리얼터닷컴에 등록된 주택 매물은 지난 6월 61만4000채로, 팬데믹 직전인 2020년 2월(92만8000채)과 비교하면 3분의 2 수준에 불과하다.

매물 부족은 금리가 오르기 전 낮은 금리를 적용받아 집을 산 사람들이 집을 다시 내놓지 않고 있는 탓이 크다. 미국에서는 작년 7월 기준 모기지 신규 신청의 85%가 30년 고정금리 모기지였다. 15년 만기를 포함한 전체 고정금리 비율은 90%를 웃돌았다. 글로벌 금융 위기를 촉발한 서브프라임 모기지 사태 이후 장기 고정금리 상품에 대한 선호가 강해졌고, 미국 정부도 정책적으로 장려하기 때문이다.

그래서 낮은 고정금리로 돈을 끌어왔던 사람들이 살고 있는 집을 내놓거나 갈아타려고 움직이지 않는 경향이 뚜렷하다. 기존 집을 팔고 새집을 구입하려면 주택담보대출을 다시 받아야 하는데 그러면 부담해야 하는 이자가 훨씬 높기 때문이다. 미국은 2020년 3월부터 2년간 0.25%의 사상 최저 수준의 저금리를 유지했는데 이 기간 집을 산 사람이 많다.

기존 주택뿐 아니라 새집 공급도 부족하다. 부동산 시장 분석 기관들은 재작년 기준 미국에서 적게는 150만채, 많게는 500만채의 주택이 추가로 필요하다고 보고 있다. 

집값이 계속 오르고 대출 금리가 높지만 그래도 집을 사려는 수요는 여전하다. 인구·가구가 늘고 있는 데다 고용 시장도 예상보다 견고해 높은 이자 부담도 감수하려는 사람들이 있기 때문이다. 

 

특히 팬데믹을 거치며 미국 가구 분화는 예상보다 빨라졌다. 재택근무가 늘면서 부모나 친구와 함께 살던 이들이 독립에 나섰기 때문이다.